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深圳又一个有话题性的楼盘行将开盘。

四肢福田中枢区稀缺的新址供应，新寰宇香蜜四季家园8月初刚翻开预约通说念，后台便涌进3800+组客户，而首批房源仅百余套，供需悬殊下，列队看房的上升赶紧激勉商场聚焦。

但热度之下，争议也随之而来。从1984年的华泰小区到2025年的“香蜜四季”，花样曲折15年旧改长跑；更受热心的是诱导商深圳新寰宇，其过往花样销售中，曾被质疑存在“捂盘”行动；重叠花样可售商品房共700余套，首批实质推售却仅百余套，这一操作也被业内质疑是万变不离其宗的“饥饿营销”。

那么，这个福田新晋豪宅底色究竟如何？

旧改15年的豪宅叙事

新寰宇香蜜四季家园的前身为华泰小区，建于1984年，小区占大地积约5.5万泛泛米，由1栋抽象楼、18栋住宅楼和8栋独身寝室楼及部分构筑物组成，包摄深圳华泰实业有限公司，居住了近900户居民。

早在2005年，福田区政府就慎重认定华泰小区为“旧城区”，并于2010年纳入城市更新磋磨，是深圳第一批纳入城市更新校正磋磨的旧改花样。

2012年，深圳新寰宇被阐明为花样推行主体，并于2013年慎重起首城市更新。由于各式复杂的历史留传问题，旧改一直股东到2017年，才迟缓酿成搬迁抵偿安置决策。2018年，花样慎重起首签约，但而后，花样又被签约率问题耽误数年。

直到2021年开年，华泰小区旧改拆迁责任告成完成。往日4月，花样开工奠基典礼慎重举行，明示着这个万东说念主在意的花样慎重起首竖立。开工典礼上，深圳新寰宇集团董事长黄伟示意，将以最高尺度竖立花样，更新后的华泰小区，打造以住宅、公寓、交易、旅店为主的进修大型抽象体花样。

因循香蜜四季诱导的深圳新寰宇集团，号称粤系房企中以旧改见长的代表性玩家。

官网府上炫耀，深圳新寰宇集团创立于1993年，旗下领有30余家全资、控股企业，业务广大海表里，总钞票范畴逾1000亿元，业务布局粉饰深圳、香港、好意思国洛杉矶等国表里中枢城市，地产诱导为中枢补助业务。在过往诱导经由中，集团曾打造出新寰宇四季山水、新寰宇临海揽山这类定位高端的住宅花样，在商场中麇集了一定的品牌领悟度。

单价12万/㎡+？

花样开工四年后，终于传出开盘音讯。2025年8月，新寰宇香蜜四季官方公众号发布预约看房呈报，示意后台已收到逾3800名客户的预约看房肯求。南都·湾财社记者随后在该花样公众号预约看房，被销售电话见知为保险一双一看房体验，只可安排到9月2日来参不雅，需要列队半个月之久。

为什么花样还未开盘便蛊卦了商场如斯高的热心度？

一方面，花样的区域价值上风较为卓越，近享香蜜湖进修的交易、生态资源辐照，同期可不时福田金融中心合手续发展的价值红利；另一方面，福田中枢区尤其是香蜜湖相近，已耐久处于新址供应断档现象，供需紧缺使新盘花样领有较高的热心度。

四肢商场新晋豪宅，花样的推售价钱当然也成为商场热心的重心。据了解，新寰宇香蜜四季首批推售居品为105-279㎡三至六房。面前价钱还未公示。但花样现场销售告诉记者，105㎡的房源总价区间可能在1300万-1400万元之间，折合单价在12万元/㎡以上。

但对比相近价钱来说，这个订价可能并不具备太大上风。据深圳贝壳研讨院监测，该花样相近在售二手住宅小区挂牌均价为：缇香名苑9.1万元/㎡、东方玫瑰花坛9.6万元/㎡、天健天骄西筑10.3万元/㎡、天健天骄南苑12.2万元/㎡、天健天骄北庐13.5万元/㎡。

尽管香蜜四季的售价与相近次新址天健天骄基本合手平，但二者录用尺度的相反却值得重心热心。据现场销售袒露，香蜜四季录用仅作念基础功能性惩办——“等于简便弄了水电、刷了白墙，大地是水泥地，不装修倒是也能住进来”。而据了解，片区此前在售的天健天骄花样为诱导商和谐精装修录用，两者在录用端的品性存在一定判袂。

豪屋基因受质疑

价钱除外，另一个备受商场争议的问题在于旧改花样的“先天不及”。花样容积率高达7.6，而本年深圳出让的中枢宅地容积率多为3.1，对比之下，香蜜四季的居住密度显赫更高。更直不雅的是，南都・湾财社记者日前实地造访发现，尽管面前楼栋仅刚出大地几层，但几栋住宅楼的紧凑感已肉眼可见 。

进一步看社区组成，花样10栋建筑中仅5栋为可售商品房，剩余5栋鉴识为1栋旅店公寓、1栋保险房、3栋回迁房。据现场销售袒露，花样回迁房户数达800余户，反超商品房的700余户范畴。

在业内东说念主士看来，“公寓+保险房+回迁房”的建树，不仅会因客群结构复杂松开高端圈层氛围，更会顺利影响居住体验，很难和纯商品房豪宅比，将来二手溢价空间可能会受到彰着制约。

另外值得疲塌的是，新寰宇香蜜四季从定位到宣传，遥远刻意绑定“香蜜湖”豪宅IP。花样展示中心的LED大屏轮回播放“香蜜湖新规大宅”宣传语，宣传物料中也反复强调“香蜜湖中枢区位”，合手续强化“香蜜湖豪宅”领悟。要知说念，在深圳楼市，“香蜜湖”三个字险些等同于“老牌豪宅区”的代名词。但南都·湾财社记者通过实地踩盘发现，花样的真确区位与宣传存在偏差。

凭据深圳市谋略和当然资源局发布的香蜜湖地区法定图则，香蜜湖片区范畴是香蜜路以东，北环正途以南、香梅路以西，南至深南正途，而香蜜四季地方的原华泰小区，实质属于景田南片区，并不在传统香蜜湖地区的范畴内。

大致率“日光”

不外客不雅来看，虽区位宗旨存疑，但花样的配套上风照实卓越，交通上，花样相近1号线香蜜湖站、9号线香梅站双地铁粉饰自高高效通勤需求；交易上，相近3公里内有香蜜湖沃尔玛、山姆会员店、京基滨河期间中心城等大型交易体，能粉饰高端遽然场景。

训诲上，花样自建9班制幼儿园，据福田训诲官网，其小学学区为荔园番邦语小学（景田校区），初中学区为北京大学附庸中学深圳学校（集团）黄埔学校。需疲塌的是，黄埔学校虽为公办初中，但较香蜜湖片区的深圳高等中学（南校区）、福田番邦语学校等名校，在师资力量、升学率等中枢主义上存在彰着差距，未能鼓胀不时“香蜜湖”标签所对应的优质训诲红利。

除此除外，更让部分购房者惦记的是，花样为2027年录用的期房，距今尚有2年恭候周期。

都集诱导商过往15年旧改花样的拖延前例，以及行业对其资金链透明度的隐性质疑，将来不仅需警惕工程进程滞后的问题，更要热心资金链表示性不及可能激勉的录用尺度缩水、乃至展期录用风险，这也让不少意向购房者对“漫长恭候期”合手不雅望格调。

“面前每天都要接待十几批。”据花样现场销售袒露，自展示中心通达后，花样来访量一直很高，预测于本月下旬慎重开盘。而都集面前的究诘热度，再重叠花样首批仅推售100余套房源的稀缺供给，这种“一丝推货+中枢区新址断档”的组合，大致率创造深圳楼市的又一次“日光”事件。

采写：南都·湾财社记者 孙阳开yun体育网